Mecanismos de protección del deudor en la ejecución hipotecaria

Cuando una persona no puede pagar su hipoteca lo habitual es intentar negociar una dación en pago con la entidad financiera. En estos casos, en determinadas circunstancias (a la vista de sus condiciones económicas, normalmente), el banco, probablemente, accederá a la dación en pago.

También puede ocurrir que la entidad financiera venda como dación en pago algo que no es una dación en pago, mediante el simple expediente de decir que nos hace una dación en pago pero quedando una pequeña (o no tan pequeña) deuda. Eso, en realidad, es una artimaña para hacer pasar por dación en pago, una cesión de inmueble con condonación parcial de deuda. En una verdadera dación en pago el deudor se queda sin inmueble y sin deuda. Tan sencillo como eso.

Pero, ¿qué ocurre si el banco no se aviene a conceder la dación en pago, ni la “dación en pago” parcial? Lo más probable es que ejecute judicialmente la hipoteca (si no lo ha hecho ya). En este caso, ¿qué posibilidades tiene el deudor ejecutado?

Pues bien, en este caso la ley prevé unos mecanismos para proteger al deudor hipotecario incluso, favoreciendo una quita.

En primer lugar, porque según el artículo 670 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el banco ejecutante podrá adjudicarse la vivienda (siempre que se trate de la habitual) por el 70% del valor por el que ha salido a subasta

En segundo lugar, una vez ejecutada y adjudicada la vivienda habitual, si aún quede deuda pendiente:

• El ejecutado quedará liberado si su responsabilidad queda cubierta, en el plazo de cinco años desde la fecha del decreto de aprobación del remate o adjudicación, por el 65 por cien de la cantidad total que entonces quedara pendiente, incrementada exclusivamente en el interés legal del dinero hasta el momento del pago.

• Quedará liberado en los mismos términos si, no pudiendo satisfacer el 65 por cien dentro del plazo de cinco años, satisficiera el 80 por cien dentro de los diez años.

3) En el supuesto de que se hubiera adjudicado la vivienda al banco ejecutante o en favor del ejecutante o de aquél a quien le hubiera cedido su derecho y éstos, o cualquier sociedad de su grupo, y éste, dentro del plazo de 10 años desde la aprobación, procedieran a la enajenación de la vivienda, la deuda remanente que corresponda pagar al ejecutado en el momento de la enajenación se verá reducida en un 50 por cien de la plusvalía obtenida en tal venta, para cuyo cálculo se deducirán todos los costes que debidamente acredite el ejecutante.

En fin, en el caso de que después de la ejecución de la hipoteca sobre la vivienda habitual quede deuda pendiente de pago, el salario mínimo inembargable se incrementa, además en un 50% y un 30% más del salario mínimo interprofesional por cada miembro de la familia que no disponga de ingresos propios regulares, salario o pensión superiores al salario mínimo interprofesional