1. PLANTEAMIENTO DE LA CUESTIÓN
Es frecuente que el título que vincule a la concursada persona-jurídica con su domicilio social sea el de un arrendamiento y no el de propiedad.
Además, en empresas pequeñas o medianas, normalmente, el domicilio social coincidirá con su único o principal centro de actividad y, a su vez, en éste se ubicará la totalidad o la mayor parte de los activos de la concursada. De ser así, habitualmente, en el momento de declararse el concurso, la deudora tendrá pendientes de pago varias cuotas de arrendamiento.
En este caso puede ocurrir, y en no pocas ocasiones ocurre, que el arrendador diligente haya interpuesto demanda de desahucio previamente a que se haya declarado el concurso de la deudora, en cuyo caso será de aplicación lo previsto en el artículo 51.1 LC (1), sin perjuicio de una eventual enervación del desahucio al amparo de lo previsto en el artículo 70 LC (2)
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Pues bien, en síntesis, éste es el escenario que justifica el presente apunte. Una sociedad en concurso que dispone de un domicilio social donde desarrolla su actividad, en el que se ubican la totalidad de sus activos y sobre el que, finalmente, pende un procedimiento de desahucio.
Conviene poner de manifiesto que tanto el estadio procesal en el que se encuentre el procedimiento de desahucio en el momento de la declaración del concurso, como la situación de liquidez de la concursada, serán determinantes a la hora de que la administración concursal, o la representación procesal de aquélla, tenga más o menos margen para negociar con la propiedad una prórroga en la entrega del local arrendado. Prórroga que, de ordinario, tendrá como moneda de cambio la satisfacción de una parte de la deuda pendiente o la autorización a la arrendadora para compensar la fianza con parte de la deuda pendiente o, incluso, una mezcla de ambas.
En el peor de los casos, habrá sido imposible negociar con el arrendador una salida pactada al desahucio, o la negociación llevada a cabo habrá sido
insuficiente para evitar la suspensión del lanzamiento. En este último supuesto, nos encontraremos declarado el concurso, con un desahucio en el cual ya habrá señalada fecha de lanzamiento.
No se puede soslayar la distorsión que la situación que acabamos de exponer puede producir en el desarrollo de la liquidación del concurso (3). La administración concursal (4) tendrá, ante este escenario, tres posibles actuaciones:
1.- Liquidar apresuradamente los bienes de la concursada,
2.- Retirar los activos del domicilio social para ubicarlos en un nuevo local; o, finalmente,
3.- No adoptar ninguna medida, bajo el evidente riesgo de que se tengan por abandonados todos los bienes de la concursada.
1.- En lo relativo a la eventual liquidación de todos los bienes hay que advertir que, a priori, ésta se adivina la opción más adecuada. Sin embargo, siendo así, la liquidación no siempre será viable.
En efecto, si de suyo no resulta fácil liquidar los activos de una compañía en concurso, mucho menos lo es si esta liquidación se debe realizar apresuradamente, bajo la implacable espada de Damocles de la fecha de lanzamiento señalada. Tal premura, y suponiendo que haya habido tiempo
material para ejecutar la liquidación, conllevará de suyo sacrificar valor de la misma o, lo que es lo mismo, comprometer la piedra angular del concurso, consistente en la maximización del beneficio de los acreedores.
Por otro lado, existe aun un obstáculo añadido. En multitud de ocasiones, además de bienes propiedad de la concursada, en el local de negocio sujeto al desahucio habrá bienes en leasing o renting, cuyo propietario no será la concursada, sino terceros. Estos bienes, en cuanto a liquidación se refiere, en principio, se deben transmitir en los estrictos términos que expresa el artículo 155. LC, en una tramitación que resulta más compleja que la prevista para los activos de los cuales es titular la concursada.
2.- Cabe aun una segunda opción, retirar los bienes del domicilio social a desahuciar y depositarlos en otro local. Sin embargo, ésta posibilidad implica asumir una serie de costes que, en la práctica totalidad de las ocasiones son, simplemente, inasumibles, y de no serlo, resultan palmariamente antieconómicos.
En efecto, retirar los activos de la concursada tiene un coste de transporte, como también tiene un coste arrendar un nuevo local donde depositar
temporalmente los activos retirados. Es fácil caer en la cuenta de que una compañía que no dispone de liquidez para negociar la prórroga de un
desahucio difícilmente la tendrá para sufragar los costes de transporte y almacenaje de sus activos. Pero es que, aun pudiendo hacerlo, tales costes
superarían probablemente o, de no hacerlo, devaluarían el valor de liquidación de los activos, convirtiendo la operación en antieconómica.
3.- Aun queda una última opción o, en estrictos términos, una falta de actuación. Nos referimos a dejar por abandonados los activos de la sociedad
en el local de negocio. Si bien es cierto que tal opción evita los costes del traslado y almacenaje de los activos, así como los de negociación de la
prórroga del lanzamiento, también es cierto que suponen una inexcusable renuncia a la liquidación de los activos de la sociedad y, como tal, afectan
negativamente a la imagen de los administradores concursales nombrados.
Por si fuera poco, en este supuesto, el arrendador, inicial perjudicado por la situación de concurso de su arrendataria, se podría llegar a convertir en
verdugo porque, no solo recuperaría la posesión del local, sino que también adquiriría de facto propiedad todos los activos de la concursada a coste cero.
2. EL CRITERIO DE ACTUACIÓN ADOPTADO
Como fácilmente se advierte, el riesgo de tener por desamparados los activos de la deudora obliga a una actuación rápida y eficaz por parte de la
administración concursal en orden a velar por la integridad de la masa activa.
Una adecuada valoración de las diferentes posibilidades de actuación debe de partir del análisis jurídico de la situación planteada y partiendo de éste análisis, es de ver que la dimensión jurídica del supuesto que nos ocupa se contrae al conflicto entre principios contrapuestos. Así, por un lado, en el procedimiento concursal rigen los principios los que orientan el concurso y, por otro lado, en el procedimiento seguido ante el juzgado de primera instancia, rigen los que orientan el procedimiento de desahucio, contradictorios con aquél. En síntesis, el Juez de Primera Instancia decreta el lanzamiento velando por los intereses particulares del arrendador. Sin embargo, al hacerlo, se rige por unos principios opuestos a los del juez mercantil, quien debe tutelar los intereses de la comunidad de acreedores, aunque ello suponga el perjuicio de los intereses particulares de cada uno de ellos.
A nuestro parecer, la clave consistirá en trasladar los principios que orientan el concurso al procedimiento de desahucio. Así pues, habremos de buscar en la normativa a nuestro alcance el apoyo legal que permita tal trasvase de principios.
Al efecto, hemos de partir que el artículo 43.1 LC faculta a la administración concursal para solicitar el auxilio del juzgado cuando sea necesario para la conservación de la masa activa. Evidentemente, el auxilio que pueda prestar el juzgado deberá verse amparado por normativa legal, no pudiendo, como no puede ser de otra forma, sustraerse de ésta. Siguiendo tal razonamiento, encontramos en la ley sustantiva civil una institución que, aun en interpretación algo forzada, resulta adecuada para garantizar la conservación de la masa activa en el supuesto del desahucio; nos referimos al depósito necesario, previsto en el artículo 1.781 Código Civil en los siguientes términos:
“Artículo 1781
Es necesario el depósito:
1. Cuando se hace en cumplimiento de una obligación legal.
2. Cuando tiene lugar con ocasión de alguna calamidad, como incendio, ruina, saqueo, naufragio u otras semejantes.”
Esta institución obliga al depositario a guardar la cosa y restituirla, cuando le sea pedida, al depositante, tal y como dispone el artículo 1766 Código Civil. La utilidad del depósito necesario en el presente caso es indiscutible. Entregar la posesión de la finca al arrendador autoriza al arrendatario a recuperar la fianza prestada. Además, se realiza sin el riesgo de tener por abandonados los bienes. Pero es que, por si fuera poco, si la administración concursal consigue que por parte del juzgado mercantil se nombre depositario necesario al arrendador aquélla se garantizará no perder la posibilidad de liquidar los activos de la concursada y disponer de un mayor plazo para proceder a dicha liquidación.
Acogiéndonos a la articulación de los preceptos 43.1 LC y 1.781.1 Código Civil, cabe solicitar del Juzgado el auxilio judicial consistente en el nombramiento de depositario necesario de los activos de la concursada al arrendador que ejercita el desahucio, depósito que empezaría a operar a partir del momento del lanzamiento.
Es innegable que la interpretación legal es algo forzada. Así, podría entenderse que el artículo 43.1 LC no haya acomodo en la expresión “1. Cuando se hace en cumplimiento de una obligación legal” prevista en el artículo 1.781.1 Código Civil.
Sin embargo, no se puede negar que pese a no establecerse específicamente, la interpretación que proponemos, tampoco se excluye expresamente y siendo la función de la administración concursal promover un adecuado desarrollo del concurso, verbigracia es decir que debe poner cuantos medios jurídicos estén a su disposición para garantizarlo.
3. LAS VENTAJAS DE LA ACTUACIÓN ADOPTADA
Tal y como se acaba de exponer, lo que proponemos es, ante la posibilidad del anzamiento sobre el local de negocio de la concursada y de perder la
propiedad de todos los activos de la concursada, solicitar del juez del concurso el auxilio judicial consistente en el nombramiento de depositario necesario al arrendador que ejecuta el desahucio.
De ser adoptada por el juzgado la medida propuesta, son varias las ventajas que obtiene el concurso:
1.- La administración concursal podrá entregar la disposición del local de arrendamiento al arrendador, recuperando la fianza.
2.- Se garantiza que la concursada no pierda la titularidad de los activos ubicados en el local de arrendamiento.
3.- La administración concursal dispone de más tiempo para proceder a la liquidación ordenada de los activos.
4.- Se evita poder incurrir en responsabilidad como administradores concursales por abandonar bienes que puedan estar en leasing o renting y,
finalmente,
5.- Se traslada la responsabilidad de la custodia de los activos de la concursada al arrendador.
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NOTAS:
(1) Artículo 51. Continuación y acumulación de juicios declarativos pendientes.
1. Los juicios declarativos en que el deudor sea parte y que se encuentren en tramitación al momento de la declaración de concurso se continuarán
hasta la firmeza de la sentencia. No obstante, se acumularán aquellos que, siendo competencia del juez del concurso según lo previsto en el artículo 8, se estén tramitando en primera instancia y respecto de los que el juez del concurso estime que su resolución tiene trascendencia sustancial para la
formación del inventario o de la lista de acreedores.
La acumulación podrá solicitarse por la administración concursal, antes de emitir su informe, o por cualquier parte personada, antes de la finalización
del plazo de impugnación del inventario y de la lista de acreedores.
(2) Artículo 70. Enervación del desahucio en arrendamientos urbanos.
La administración concursal podrá enervar la acción de desahucio ejercitada contra el deudor con anterioridad a la declaración del concurso, así como rehabilitar la vigencia del contrato hasta el momento mismo de practicarse el efectivo lanzamiento. En tales casos, deberán pagarse con cargo a la masa todas las rentas y conceptos pendientes, así como las posibles costas procesales causadas hasta ese momento.
No será de aplicación en estos casos la limitación que establece el último párrafo del artículo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
El depósito necesario como mecanismo para dar solución al problema del desahucio interpuesto sobre el local de negocio de la concursada
(3) Evidentemente, esta situación se dará en supuestos de apertura de la liquidación y difícilmente se producirá en el caso de que la concursada plantee su continuidad.
(4) Obvia decir que abierta la fase de liquidación la situación de la concursada será de suspensión, por aplicación del artículo 145.1LC, correspondiendo toda responsabilidad sobre la liquidación a la administración concursal.